Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 февраля 2014 г. N Ф08-490/14 по делу N А53-10020/2013 (ключевые темы: уведомление - отказ от договора - неопределенный срок - арендодатель - земельные отношения)

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "НИКО" (ОГРН 1026103291928) - Месежниковой Т.Н. (директор), в отсутствие представителей истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НИКО" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.09.2013 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2013 (судьи Фахретдинов Т.Р., Мисник Н.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А53-10020/2013, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "НИКО" (далее - общество) об освобождении земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 42, общей площадью 341 кв. м (далее - земельный участок), и передаче его департаменту по акту приема-передачи в течение 15 дней с момента вступления в силу решения суда.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.09.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2013, заявленные департаментом требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что интерес общества в заведомом получении предупреждения о нежелании департамента в дальнейшем претерпевать ограничения своих возможностей по распоряжению земельным участком в силу нахождения его у ответчика в полной мере учтен. Трехмесячный срок на освобождение участка арендатором суд исчислил с момента получения обществом настоящего иска (07.05.2013). Обязательный претензионный порядок по искам об освобождении земельного участка в связи с прекращением договора аренды действующим законодательством не предусмотрен. Процедура отказа от исполнения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, департаментом соблюдена. По состоянию на день рассмотрения спора в суде первой инстанции, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) срок предупреждения истек, в силу чего договор аренды от 24.04.1998 N 14320 прекратился, у общества возникла обязанность вернуть земельный участок департаменту. Апелляционный суд также отметил, что доказательств явно выраженного намерения департамента сохранить арендные отношения ответчик не представил, обстоятельства, указывающие на недобросовестность поведения арендодателя, отсутствуют. Факт исполнения обществом обязанности по внесению платы за используемый земельный участок не влияет на прекращение договора аренды. Отсутствие со стороны арендатора нарушений договора, равно как и срок владения арендуемым имуществом, юридически безразличны для правовой конструкции отказа от исполнения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. Иск, основанный на нормах статей 610, 622 Гражданского кодекса, не является иском о расторжении договора.

В кассационной жалобе общество просит решение от 05.09.2013 и апелляционное постановление от 24.11.2013 отменить, производство по делу прекратить. По мнению подателя жалобы, в материалах дела отсутствуют доказательства волеизъявления сторон на расторжение договора аренды от 24.04.1998 N 14320. Полученное обществом уведомление о намерении департамента расторгнуть договор аренды земельного участка датировано 17.01.2001, после указанной даты какие-либо действия, направленные на расторжение договора, сторонами не предпринимались. По истечении срока действия договора аренды от 24.04.1998 N 14320 общество продолжило использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением, что послужило основанием возобновления договора на неопределенный срок на тех же условиях в порядке статьи 621 Гражданского кодекса. За весь период разрешенного пользования участком (с 22.01.1998) департамент не предъявлял обществу никаких претензий о существенном нарушении условий договора аренды от 24.04.1998 N 14320. Достигнутое сторонами соглашение связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. Суды не исследовали акты осмотра земельного участка от 13.12.2011 и от 08.04.2013, которыми установлено наличие на нем металлопластикового строения и другого имущества. В настоящем иске департамент не просит расторгнуть договор аренды от 24.04.1998 N 14320, а уведомление 2001 года автоматическим основанием для такого расторжения (в 2013 году) не является. Указанное уведомление и уведомление 2004 года не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку материалами дела подтверждается факт сохранения между сторонами арендных отношений.

Это же обстоятельство было установлено Арбитражным судом Ростовской области в 2003 году в рамках дела N А53-13087/2003, к участию в котором привлекался департамент. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит допущенные им нарушения обязательства (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса, пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66). Судебные инстанции не учли инвалидность директора общества, норму части 6 статьи 20 Федерального закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации". Требования истца направлены на запрет предпринимательской деятельности общества.

Отзыв на кассационную жалобу департаментом не представлен.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании руководителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит принятые по делу судебными акты подлежащими отмене, а иск департамента - оставлению без удовлетворения, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 24.04.1998 администрация г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 14320 аренды земельного участка общей площадью 0,0341 га, с кадастровым номером 61:44:05, для организации площадки по предоставлению услуг по продаже, аренде и обмену недвижимости, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 42, сроком на 3 года, с 22.01.1998 по 22.01.2001 (пункт 1.1). Договор аренды зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Ростова-на-Дону в соответствии с действовавшим в соответствующий период законодательством (л. д. 7 - 14).

24.04.1998 сведения об указанном земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости, участку присвоен номер 61:44:0050622:166 (л. д. 48).

17.01.2001 комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону, не являющийся стороной договора аренды от 24.04.1998 N 14320, уведомил общество (вручено директору 26.03.2001) о том, что новый договор с ним заключаться не будет, а истекший подлежит расторжению (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса). Арендатору предложено в месячный срок со дня получения уведомления освободить занимаемый земельный участок (л. д. 35).

08.04.2013 специалистом департаментом проведено обследование спорного участка, в результате которого установлен факт его использования обществом. На наличие каких-либо нарушений со стороны арендатора в акте не указано. При этом в нем имеется запись о расторжении договора аренды от 24.04.1998 N 14320 на основании решения МВК г. Ростова-на-Дону N 45, письма главы администрации района от 17.01.2001 N 45.

Полагая, что договор аренды от 24.04.1998 N 14320 прекратил свое действие, в связи с отказом арендодателя 17.01.2001 от него, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. По правилам статьи 65 названного Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции пришли к выводам о том, что процедура отказа от исполнения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, департаментом соблюдена. Доказательств явно выраженного намерения департамента сохранить арендные отношения ответчик не представил, обстоятельства, указывающие на недобросовестность поведения арендодателя, отсутствуют. По состоянию на день рассмотрения спора в суде первой инстанции, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса срок предупреждения истек, в силу чего договор аренды от 24.04.1998 N 14320 прекратился, и у общества возникла обязанность вернуть земельный участок департаменту.

Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125 и части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. В основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 N 5150/12). Процессуальное законодательство не содержит норм, позволяющих суду по собственной инициативе изменять основание заявленного истцом требования.

Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободе договора. Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав, исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (статья 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Признавая обоснованными требования департамента, суды не учли следующее.

Иск мотивирован прекращением действия договора аренды от 24.04.1998 N 14320 на основании уведомления от 17.01.2001 N 45 и неисполнением ответчиком обязанности по возврату земельного участка, предусмотренной статьей 622 Гражданского кодекса.

Однако, на момент направления арендатору уведомления от 17.01.2001, срок действия договора 24.04.1998 N 14320, ограниченный 22.01.2001, не истек, оснований для применения положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса (о порядке отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок) не имелось. Доказательств наличия у комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону полномочий действовать от имени арендодателя (администрации) по спорному договору в материалах дела не имеется.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).

Факт продолжения сторонами договора от 24.04.1998 N 14320 в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса арендных отношений после истечения срока его действия установлен вступившим в законную силу судебным актом по делу N А53-13087/2003.

Об этом же свидетельствует адресованное обществу уведомление департамента от 21.09.2004 о прекращении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса (л. д. 43 - 44).

Как следует из вышеназванного уведомления от 21.09.2004, арендодатель заявил об отказе от договора аренды от 24.04.1998 N 14320 (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса), который прекратит действие по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления, указал обществу на необходимость освободить занимаемый земельный участок и передать его арендодателю по акту приема-передачи, в связи с прекращением договора.

Поскольку департамент по истечении срока, указанного в уведомлении от 21.09.2004 (три месяца), не заявил о невыполнении обществом обязанности по освобождению земельного участка и его незаконном использовании, продолжил осуществлять функции арендодателя по договору аренды от 24.04.1998 N 14320, не ссылался на указанное уведомление при подаче настоящего иска, действуя разумно и добросовестно, ответчик вправе считать арендные отношения по указанному договору продолженными.

Совершение сторонами договора аренды действий, свидетельствующих о продолжении арендных отношений, после направления арендодателем в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса уведомления о прекращении договора, продленного на неопределенный срок, не противоречит закону и характеризует его как действующий. Из поведения сторон, сложившегося после направления обществу департаментом уведомления от 21.09.2004, следует, что договорные отношения между ними сохранились.

Заявление арендодателем требования об освобождении земельного участка в любое время после отказа от договора аренды не соответствует принципам стабильности гражданского оборота, разумности действий и добросовестности его участников (пункт 3 статьи 1, пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса).

При этом арендодатель не лишен возможности в будущем требовать от арендатора освобождения спорного участка в порядке, установленном законом и договором.

Таким образом, нарушенное ответчиком и подлежащее защите посредством заявленного иска право и законный интерес у департамента на момент обращения в арбитражный суд отсутствовали. Исковое заявление в суд об освобождении имущества не может выступать в качестве формы отказа арендодателя от договора аренды, продленного на неопределенный срок.

Ссылаясь при рассмотрении настоящего дела на постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.06.2013 по делу N А53-32102/2012, судебные инстанции не учли различие фактических обстоятельств в названных делах. В рамках дела N А53-32102/2012 департамент уведомил арендатора об отказе от договора аренды 31.08.2011, а с иском обратился в арбитражный суд 25.10.2012. В настоящем деле исковое заявление, поданное в суд 20.05.2013, мотивировано отказом от договора, заявленным 17.01.2001 (не арендодателем), и при дальнейшем рассмотрении спора обосновывалось уведомлением арендодателя от 21.09.2004.

Обстоятельств, с очевидностью свидетельствующих о наличии у департамента до подачи иска в арбитражный суд волеизъявления на отказ от договора от 24.04.1998 N 14320 (прекращение арендных отношений с обществом), материалы настоящего дела не содержат.

Поскольку нарушение прав департамента в отношении спорного земельного участка имеющимися в деле доказательствами не подтверждено, решение от 05.09.2013 и апелляционное постановление от 24.11.2013 подлежат отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в иске (пункт 2 части 1 статьи 187 Арбитражного процессуального кодекса).

Расходы общества по уплате государственной пошлины при обращении с апелляционной и кассационной жалобой на судебные акты подлежат взысканию в его пользу с департамента, требования которого признаны необоснованными и не подлежащими удовлетворению (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса).

Доводы кассационной жалобы об отсутствии у департамента претензий к обществу, обусловленных существенным нарушением условий договора аренды от 24.04.1998 N 14320, об отсутствии у арендодателя права на отказ от указанного договора, продленного на неопределенный срок, без предварительного предложения арендатору в разумный срок устранить допущенные им нарушения обязательства, судом кассационной инстанции не принимаются, как основанные на ошибочном понимании изложенных выше норм права.

Указание в жалобе на несоответствие судебных актов нормам Федерального закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" не может быть принято судом кассационной инстанции, поскольку занятие Месежниковой Т.Н., являющейся инвалидом, должности директора общества не является ее предпринимательской деятельностью как гражданина, осуществляемой в рамках специальных мероприятий, проводимых федеральным органом государственной власти или органом государственной власти субъекта Российской Федерации (часть 6 статьи 20).

Приведенный в жалобе аргумент о том, что требования истца направлены исключительно на запрет предпринимательской деятельности общества, документально не подтвержден.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.09.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2013 по делу N А53-10020/2013 отменить, принять новый судебный акт.

Исковые требования департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону оставить без удовлетворения.

Взыскать с департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Нико" 4 (четыре) тыс. рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.