Организация арендует нежилое помещение на 1 этаже жилого дома под продовольственный магазин. Она планирует в окнах занимаемого ею помещения разместить небольшие баннеры с изображением продаваемых в магазине продуктов - хлеба, яиц, молочных продуктов и так далее, согласие арендодателя имеется. Но управляющая компания дома настаивает на заключении договора об аренде общедомового имущества для установки и эксплуатации рекламной конструкции в окнах. Необходимо ли заключать договор аренды общего имущества многоквартирного дома с управляющей компанией в связи с размещением баннеров на окнах арендуемого нежилого помещения?

В силу ч. 5 ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из данной нормы заключение договора на установку и эксплуатацию рекламных баннеров с управляющей компанией необходимо при их размещении на имуществе, относящемся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен статьей 36 ЖК РФ и конкретизирован в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила). Согласно подпунктам "в", "г" пункта 2 Правил в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Однако названные нормативные акты не регламентируют правовой режим окон отдельного помещения, принадлежащего одному собственнику, формулируя только определяющий признак общего имущества многоквартирного дома - его предназначение для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Как показывает судебная практика, в большинстве случаев суды исходят из того, что оконные проемы отдельного помещения, принадлежащего конкретному собственнику, не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку конструктивно относятся к помещению и не предназначены для содержания и обслуживания иных помещений в доме. Данная позиция находит подтверждение и в судебной практике (смотрите постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 19 апреля 2010 г. по делу N А57-2524/2009, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2009 г. N 02АП-4692/2009, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 3 марта 2014 г. по делу N А73-13525/2013, решение Арбитражного суда Омской области от 22 июля 2011 г. по делу N А46-14369/2010, решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 августа 2009 г. по делу N А57-2524/09, решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 апреля 2011 г. по делу N А65-29679/2010, постановление ФАС Поволжского округа от 26 июня 2012 г. N Ф06-4514/12, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2012 г. N 12АП-1940/12, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2009 г. N 02АП-4692/2009, а также решения Сормовского районного суда г. Нижний Новгород от 22 февраля 2011 г. по делу N 2-415/11 и Первомайского районного суда г. Ижевска от 28 июля 2011 г. по делу N 2-1890/11).

Между тем в судебной практике существует и противоположный подход. В ряде случаев суды приходят к выводу, что окна арендуемого помещения, не относящегося к общему имуществу, являются частью фасада дома и относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (смотрите постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 декабря 2009 г. N А56-53397/2008, решение Кировского районного суда г. Томска от 23 августа 2012 г. по делу N 2-1844/12, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 января 2014 г. N 03АП-6363/13).

Таким образом, вопрос об отнесении окон нежилого помещения к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме зависит от конкретных обстоятельств и может быть решен только судом. Если окна будут признаны общим имуществом, для размещения на них рекламной информации организация должна будет заключить с управляющей компанией соответствующий договор, а за период бездоговорного пользования с нее может быть взыскано неосновательное обогащение.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Першина Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

4 апреля 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.