Управляющая рынком компания предоставляет арендаторам торговые места на рынке по договору о предоставлении во временное пользование торговых мест, применяет ЕНВД. Сохранится ли право применения ЕНВД за арендодателем при разделении арендной платы на постоянную и переменную части (переменная - возмещение коммунальных платежей)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

При разделении арендной платы на постоянную и переменную части за арендодателем сохраняется право применять ЕНВД по данному виду деятельности.

Обоснование вывода:

Плательщиками ЕНВД являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие на территории муниципального района, городского округа, в которых введен единый налог, предпринимательскую деятельность, облагаемую единым налогом, и перешедшие на уплату единого налога в порядке, установленном гл. 26.3 НК РФ.

С 1 января 2013 года организации и индивидуальные предприниматели переходят на уплату единого налога добровольно (п. 1 ст. 346.28 НК РФ).

ЕНВД применяется в отношении видов предпринимательской деятельности, указанных в п. 2 ст. 346.26 НК РФ. В частности, в соответствии с пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ система обложения в виде ЕНВД может применяться в отношении оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.

Согласно п. 4 ст. 346.28 НК РФ на розничных рынках, образованных в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон N 271-ФЗ), налогоплательщиками в отношении видов предпринимательской деятельности, предусмотренных пп. 13 и пп. 14 п. 2 ст. 346.26 НК РФ, являются управляющие рынком компании.

Порядок предоставления торговых мест и заключения договоров о предоставлении торговых мест регулируется ст. 15 Закона N 271-ФЗ.

Управляющая рынком компания ведет реестр договоров о предоставлении торговых мест (п. 15 ст. 3 Закона N 271-ФЗ).

Пунктом 3 ст. 346.29 НК РФ установлено, что для исчисления суммы единого налога по виду деятельности по передаче во временное владение и (или) пользование торговых мест используется физический показатель:

- при передаче торгового места площадью, не превышающей 5 квадратных метров, - количество торговых мест, переданных во временное владение и (или) в пользование другим хозяйствующим субъектам;

- при передаче во временное владение и (или) пользование торговых мест площадью, превышающей 5 квадратных метров, - площадь торговых мест, переданных во временное владение и (или) пользование другим хозяйствующим субъектам (в квадратных метрах).

При исчислении ЕНВД количество переданных во временное владение и (или) в пользование торговых мест, а также площадь переданных во временное владение и (или) в пользование торговых мест следует учитывать на основании реестра договоров о предоставлении торговых мест. При этом торговые места должны соответствовать определениям, данным в гл. 26.3 НК РФ, а площадь торговых мест определяется на основании правоустанавливающих документов.

Пунктом 9 ст. 346.29 НК РФ предусмотрено, что в случае, если в течение налогового периода у налогоплательщика произошло изменение величины физического показателя, налогоплательщик при исчислении суммы ЕНВД учитывает указанное изменение с начала того месяца, в котором произошло изменение величины физического показателя.

Таким образом, если в течение налогового периода согласно реестру договоров изменились количество предоставленных торговых мест или площадь предоставленных торговых мест, то данные изменения учитываются при исчислении ЕНВД в соответствии с п. 9 ст. 346.29 НК РФ (письма Минфина России от 17.12.2012 N 03-11-06/3/88, от 18.02.2009 N 03-11-11/21 (письмом ФНС от 18.03.2009 N ШС-17-3/59@ данное письмо доведено до налоговых органов)).

Итак, при исчислении налоговой базы для расчета ЕНВД учитываются только торговые места, фактически переданные в аренду в соответствии с реестром договоров о предоставлении торговых мест. При этом используются физические показатели "количество торговых мест" (в отношении торговых мест площадью в пределах 5 кв. м), и "площадь торговых мест" (в отношении торговых мест, площадь которых превышает 5 кв. м).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. К расходам на содержание арендованного помещения относятся, в частности, расходы на коммунальные услуги.

В п. 2 ст. 614 ГК РФ перечислено несколько форм арендной платы. При этом указывается, что стороны могут предусматривать в договоре аренды и иные формы оплаты.

Обращаем внимание, в соответствии с п. 6 ст. 15 Закона N 271-ФЗ цена договора о предоставлении торгового места определяется управляющей рынком компанией самостоятельно.

Соответственно, деление арендной платы на постоянную и переменную части, последняя из которых представляет собой оплату затрат арендодателя на оплату коммунальных расходов, удовлетворяет нормам законодательства РФ. В таком случае вся сумма арендной платы (как постоянная, так и переменная части) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду (постановления Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10 и от 10.03.2009 N 6219/08).

Иными словами, в рассматриваемом случае сумма коммунальных платежей, перечисляемая арендаторами в качестве переменной части арендной платы, представляет собой часть стоимости услуг по предоставлению в пользование торговых мест. Поэтому получение управляющей компанией от арендаторов сумм переменной части арендной платы не следует рассматривать в качестве отдельного вида деятельности организации.

Случаи, при которых ЕНВД не применяется, установлены пп.пп. 2.1-2.3 ст. 346.26 НК РФ, к которым рассматриваемый случай не относится.

Таким образом, изменения размера арендной платы, ее формы, а также изменение порядка ее оплаты не влияют на возможность применения ЕНВД арендодателем, а также на порядок исчисления и сумму ЕНВД. Деление арендной платы на постоянную и переменную части не приводит к появлению у управляющей компании отдельного вида деятельности, следовательно, в отношении доходов в виде переменной части арендной платы общая система налогообложения (или УСН) не применяется.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор, член МоАП, профессиональный бухгалтер Федорова Лилия

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор, член МоАП Мельникова Елена

24 мая 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.