Российский гражданин зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) на общей системе налогообложения (работает с НДС). До настоящего времени вид деятельности - оптовая торговля промтарой. ИП планирует приобрести в частном порядке апартаменты и сдавать их в аренду. Будет ли ИП в отношении доходов от сдачи апартаментов в аренду так же уплачивать НДС и НДФЛ, как и с доходов от торговли, или можно будет сдать декларацию формы 3-НДФЛ как частное лицо? Будет ли ИП уплачивать НДС и НДФЛ, если ИП как частное лицо будет сдавать в аренду не апартаменты, а свою квартиру?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В анализируемой ситуации ИП должен уплачивать в бюджет НДФЛ с доходов от сдачи апартаментов или жилой квартиры в аренду в том же порядке, как и с доходов от другой предпринимательской деятельности.
При сдаче в аренду нежилого помещения (апартаментов) ИП обязан начислять и уплачивать в бюджет НДС.
При сдаче в аренду жилого помещения (квартиры) НДС не начисляется ввиду наличия льготы, предусмотренной подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ.

Обоснование вывода:
Нормы гражданского законодательства не разделяют имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как ИП (постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П). Исходя из п. 1 ст. 2 ГК РФ, под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Доход от продажи имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, непосредственно связан с предпринимательской деятельностью (постановление Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09).
По мнению судов, налоговое законодательство не связывает понятие "индивидуальный предприниматель" с осуществлением определенного вида деятельности. Физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП и ведущее предпринимательскую деятельность, в целях налогообложения, рассматривается в качестве предпринимателя независимо от того, в какой деятельности оно занято. Поэтому все виды деятельности, осуществляемые ИП после госрегистрации, должны рассматриваться в качестве предпринимательской (постановление АС Поволжского округа от 15.01.2015 N Ф06-18820/2013 по делу N А72-3193/2014).

НДФЛ

Объектом налогообложения НДФЛ для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ, признается доход, полученный ими от источников как в РФ, так и за пределами РФ, в частности доход, полученный от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ (подп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ).
Поскольку иное не предусмотрено главой 23 НК РФ, доходом арендодателя является полученная им арендная плата (смотрите ст. 223 НК РФ), предусмотренная договором, без уменьшения на суммы каких-либо расходов. Соответственно, на основании п. 1 ст. 210 НК РФ суммы полученной арендодателем арендной платы подлежат включению в расчет налоговой базы по НДФЛ в полном объеме.
Фактически произведенные налогоплательщиками расходы, связанные с получением доходов, могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по НДФЛ на основании положений ст. 221 НК РФ, предоставляющей налогоплательщикам право на получение профессиональных налоговых вычетов. В частности, данным правом могут воспользоваться физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (п. 1 ст. 221, подп. 1 п. 1 ст. 227 НК РФ).
Если сдача в аренду имущества является предпринимательской деятельностью, физическое лицо должно быть зарегистрировано в качестве ИП с указанием соответствующего вида деятельности. При этом доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности (письмо Минфина России от 22.05.2015 N 03-04-05/29499).
Согласно п. 1 и п. 2 ст. 227 НК РФ физические лица, зарегистрированные в установленном законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, самостоятельно производят исчисление и уплату НДФЛ с суммы доходов, полученных от осуществления такой деятельности, в порядке, установленном ст. 225 НК РФ.
Общая налоговая ставка в отношении доходов от деятельности предпринимателей и лиц, занимающихся частной практикой, составляет 13% (15%) (п. 1 ст. 224 НК РФ)*(1).
Таким образом, ИП должен уплачивать в бюджет НДФЛ с доходов от сдачи апартаментов или жилой квартиры в аренду в том же порядке, как и с доходов от другой предпринимательской деятельности.

НДС

Сдача в аренду жилых квартир и других жилых помещений не подлежит обложению НДС в соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ.
Что касается сдачи в аренду коммерческой недвижимости (например, апартаментов), льготы по НДС отсутствуют.
Верховный Суд РФ в определении от 20.07.2018 N 16-КГ18-17 подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ указала, что объективным критерием для квалификации деятельности истца как предпринимательской является назначение нежилых помещений, а также вид разрешенного использования земельных участков, на которых они расположены. Рассматриваемые объекты недвижимости не предназначались для использования в личных, семейных или домашних нуждах, и в результате деятельности гражданина по сдаче этих помещений в аренду увеличивалась его экономическая выгода (информация ФНС России от 04.10.2018).
О необходимости уплаты НДС при сдаче в аренду коммерческой недвижимости смотрите также письма ФНС России от 17.07.2015 N СА-4-7/12693@ и от 24.12.2015 N СА-4-7/22683@, определение Верховного Суда РФ от 25.01.2021 N 306-ЭС20-2193, постановление ФАС Поволжского округа от 27.11.2013 N Ф06-9711/13 по делу N А65-1834/2013.
Таким образом, ИП при сдаче в аренду нежилого помещения (апартаментов) обязан начислять и уплачивать в бюджет НДС.
При сдаче в аренду жилого помещения (квартиры) НДС не начисляется ввиду наличия льготы, предусмотренной подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Энциклопедия решений. Декларация по НДФЛ (форма 3-НДФЛ);
- Энциклопедия решений. НДФЛ с доходов физических лиц от сдачи имущества в аренду (наем);
- Энциклопедия решений. Исчисление, порядок и сроки уплаты НДФЛ индивидуальными предпринимателями (лицами, занимающимися частной практикой);
- Энциклопедия решений. Профессиональные вычеты по НДФЛ у предпринимателей и лиц, занимающихся частной практикой (адвокатов, нотариусов и др.);
- Энциклопедия решений. Кто может стать плательщиком НПД?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член ААС Буланцов Михаил

Ответ прошел контроль качества

18 октября 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Физическое лицо - арендодатель, не являющееся предпринимателем, не может учесть произведенные по договору аренды расходы при определении своих налоговых обязательств по НДФЛ.
Доходы, полученные физическими лицами - налоговыми резидентами РФ, не являющимися ИП, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (15%) (п. 1 ст. 224 НК РФ).
По окончании налогового периода налогоплательщики, получившие доходы от сдачи имущества в аренду, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета (месту жительства) налоговую декларацию по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).